Аренда офисов в России: предложение растёт, но спрос опережает

Спрос на коммерческие площади стремительно растёт, и вместе с ним растут цены. Дефицит ощущается в секторе как аренды, так и купли-продажи. Новые бизнес-центры строятся, но медленнее, чем нужно бизнесу.

К началу 2023 года спрос на аренду офисов вырос на 61,5%:

• до 100 кв. м — на 61%;
• от 100 до 500 кв. м — на 69%;
• от 500 кв. м — на 56%.

Самый востребованный сегмент — до 100 кв. м, на него приходится 83% от общего спроса на офисы. От этого показателя заметно отстают большие помещения от 100 до 500 кв. м (12% от общего спроса) и от 500 кв. м (5,14%).

За I квартал 2023 года количество предложений выросло в среднем на 30%:

• до 100 кв. м — на 22%;
• от 100 до 500 кв. м — на 26%;
• от 500 кв. м — на 55%.

Таким образом, общий спрос растёт в два раза быстрее предложения. В отдельных сегментах (до 100 кв. м) наблюдается трёхкратный разрыв. Почти нет недостатка в крупных площадях, но спрос на них весьма ограничен.

Ещё одна проблема — качество предлагаемых помещений.

Вот как выросло предложение:

• офисы класса, А — на 27% (34% от общего предложения);
• класса B — на 33% (61% от общего предложения);
• класса С — 41% (5% от общего предложения).

Рост спроса:

• класс, А — на 45% (59% от общего спроса);
• класс B — на 47% (64% от общего спроса);
• класс С — 63% (8% от общего спроса).

Быстрее всего растёт спрос на недорогие помещения. Но это ограниченный сегмент рынка, приносящий низкую прибыль.

Более востребованы элитные площади. А абсолютные лидеры рынка аренды — офисы класса B. В этом сегменте спрос не только самый высокий, но и растёт быстрее.

Одновременно с ростом спроса растут и цены. Но очень локально, в самых востребованных сегментах.

Вот как изменилась стоимость аренды помещений до 500 кв. м:

• офисы класса, А — подорожали на 8%;
• класса B — подорожали на 2%;
• класса C — подешевели на 12%.

В сегменте площадей от 500 кв. м картина иная:

• класса A — подешевели на 1,5%;
• класса B — подорожали на 43%;
• класса С — подорожали на 5%.

Большие площади сегодня менее востребованы, потому что бизнес активно использует гибридный и удалённый форматы работы. Зато их часто арендуют для сдачи в субаренду.

В целом растущий спрос на офисы показывает, что российский бизнес восстанавливается после потрясений последних лет. Застройщики пока не успевают за темпами, но в отдельных регионах ситуация постепенно выравнивается.